De acordo com levantamento realizado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) junto à Fipe, o setor imobiliário nacional registrou recorde de lançamentos no decorrer de 2025. Com efeito, mesmo quando computados apenas os primeiros dez meses do ano, o registro de 161.709 novos imóveis já havia superado a maior marca anual anterior e representava um crescimento de 34,6% em relação ao mesmo período de 2024.
Os dados indicam também que o aumento no volume de lançamentos esteve intimamente ligado a medidas adotadas pelo governo federal com o intuito de fortalecer o programa Minha Casa, Minha Vida, uma vez que 138.985 das unidades lançadas, correspondentes a 85,9% do total, se encontram sob o guarda-chuva do programa social. Quanto ao somatório de valores, a participação foi um pouco menor, mas ainda assim significativa: dos R$ 59,4 bilhões em novos imóveis, R$ 34,8 bilhões, equivalentes a 58,58% do total, tiveram respaldo do Minha Casa, Minha Vida.
Paralelamente, também observou-se crescimento no número de lançamentos para os segmentos de médio e alto padrão, uma vez que as 22.724 novas unidades correspondem a um salto de 14,3% em relação a 2024. Da mesma forma, o valor lançado para este nicho totalizou R$ 24,5 bilhões, equivalentes a uma elevação de 42,5% em relação ao acumulado de janeiro a outubro de 2024. A maior oferta, todavia, não se refletiu no montante de negociações. No total, o setor imobiliário vendeu, entre janeiro e outubro de 2025, 159.357 unidades, compondo uma elevação de apenas 2,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Ao todo foram R$ 53,3 bilhões vendidos, uma alta de 4,3%.
A análise dos números aponta que essa elevação foi sustentada pelo Minha Casa, Minha Vida, que registrou crescimentos de 8,6% em volume vendido (125.791 unidades) e 9,7% em valor (R$ 29,5 bilhões). No apanhado geral, o programa compensou a redução das vendas nos outros segmentos. O médio e o alto padrão tiveram queda de 17,9% no volume comercializado (28.756 unidades) e de 1,1% em valor (R$ 21,7 bilhões), indicando que os preços mais elevados compensaram quase que integralmente a redução no número de unidades vendidas.
Diante dos resultados observados, a Abrainc avaliou que o médio e o alto padrão estão em fase de adequação de estoques. Na esteira de um volume elevado de lançamentos nos últimos anos, e num contexto de juros mais altos, que encarecem o financiamento imobiliário, as empresas passaram a priorizar a venda das unidades já lançadas — um movimento considerado saudável pela entidade. A associação espera, contudo, que com a provável queda dos juros neste ano seja verificada a gradual retomada dos lançamentos nesses segmentos. Ainda segundo a Abrainc, o Minha Casa, Minha Vida, por outro lado, está em forte expansão, com aumento relevante da oferta. E diante da aceleração dos lançamentos, a entidade espera que nos próximos meses a injeção de novos imóveis seja acompanhada por crescimento nas vendas correspondente.
O desempenho do setor imobiliário, que mobiliza cadeias importantes da economia — da construção civil ao comércio de materiais e serviços especializados — também é acompanhado por entidades representativas do setor produtivo. Em Nova Friburgo, o tema integra as discussões promovidas pela Associação Comercial, Industrial e Agrícola de Nova Friburgo, que reúne empresários de diferentes segmentos e acompanha os impactos do ambiente econômico sobre o desenvolvimento local.
A realidade local
Mas e quanto ao cenário municipal? As tendências observadas em escala nacional se fizeram sentir também aqui, em Nova Friburgo?
De acordo com Gabriel Ruiz, diretor-executivo da Predial Primus e Presidente do COJEM (Conselho de Jovens Empresários da ACIANF), “houve uma diminuição no número de lançamentos em Nova Friburgo ao longo de 2025, limitados pela burocracia e pelas dificuldades encontradas para aprovação de projetos na Secretaria de Ambiente e Desenvolvimento Urbano Sustentável.” Quanto aos segmentos de médio e alto padrão, Gabriel observou que registraram uma redução de procura e vendas, em parte como reflexo da alta taxa de juros, que dificulta o financiamento e torna mais atrativo manter o dinheiro aplicado. “O Minha Casa, Minha Vida se manteve num patamar de equilíbrio justamente pelo apoio do governo para potencializar o programa.”
A presença de empresários do setor em espaços de articulação empresarial, como o Conselho de Jovens Empresários ligado à Associação Comercial, Industrial e Agrícola de Nova Friburgo, também contribui para ampliar o debate sobre caminhos para o desenvolvimento urbano e econômico da cidade.
À direita, Gabriel Ruiz, empresário do setor imobiliário e presidente do COJEM ACIANF e, à esquerda, Márcio Madeira, assessor de imprensa da ACIANF
Questionado a respeito de possíveis sugestões que poderiam favorecer o mercado imobiliário local, Gabriel enfatizou a importância da atualização do Plano Diretor. “É importante que as leis evoluam no sentido de desburocratizar para que possamos ter mais lançamentos, uma vez que existe uma demanda reprimida na cidade quanto a bons lançamentos e novas construções. Que o novo Plano Diretor venha para isso. Ainda não sabe de forma clara o que ele trará de mudanças, já que ainda não foi apresentado ao setor o que será enviado ao legislativo. Mas que essas mudanças venham para melhorar e desburocratizar também o mercado imobiliário e a aprovação de novas construções”, concluiu.
Odyr Silveira, broker/owner da RE/MAX Capacità em Nova Friburgo, é outro a identificar peculiaridades do contexto imobiliário municipal e regional. “O crescimento expressivo dos lançamentos no mercado imobiliário nacional, impulsionado pelo Minha Casa Minha Vida, confirma uma tendência que também observamos em Nova Friburgo e nos municípios do entorno. Embora nossa região tenha comportamentos específicos, o aumento do acesso ao crédito, a ampliação das faixas do programa e o fortalecimento da construção civil criam um ambiente mais seguro para o comprador e estimulam o surgimento de novos empreendimentos”, avaliou.
“Na RE/MAX Capacità percebemos um movimento consistente de famílias buscando a primeira moradia dentro das faixas do programa, além de um interesse crescente de pequenos e médios investidores. Esse aquecimento traz dinamismo às negociações e aumenta a confiança de quem pensa em vender ou comprar com estratégia. Por sua vez, a chegada de incorporadoras de maior porte também contribui para um cenário mais dinâmico. A concorrência fortalece um mercado que até então era muito contido e tem estimulado novas formas de flexibilização nos financiamentos — não apenas via instituições bancárias, mas também por meio de opções de compra com fluxo direto das próprias incorporadoras”.
Quanto ao futuro imediato, Odyr manifestou otimismo, inclusive ponderando movimentações típicas de períodos que antecedem pleitos eleitorais. “Outro ponto relevante é que em ano eleitoral a máquina pública tradicionalmente amplia concessões e liberações de verbas relacionadas ao financiamento imobiliário. Esse movimento tende a melhorar indicadores de juros e pode reequilibrar o descompasso observado em 2025, quando o volume de lançamentos superou a demanda de compra. Entramos agora em um ciclo com viés positivo para o mercado. Para nós, o cenário atual reforça a importância de ampliar nosso time de agentes, intensificar a captação qualificada e garantir um atendimento altamente profissional. O momento é de oportunidade — tanto para quem deseja adquirir seu imóvel quanto para proprietários que buscam vender com maior valorização e eficiência. Estamos preparados para atender essa demanda com a força da marca RE/MAX e com o compromisso de entregar resultados consistentes para o mercado local.”
O que dizem os números
Em acréscimo às observações de quem acumula muitos anos de experiência atuando no mercado, Leonardo do Couto, sócio diretor da Vitrine Soluções Imobiliárias e do grupo Sousa & Couto, ecossistema de empresas que envolvem gestão patrimonial, contabilidade e gestão financeira, divide também os resultados de um recente levantamento de dados junto ao mercado local.
O acompanhamento de indicadores como esses também contribui para qualificar o debate empresarial promovido por entidades como a Associação Comercial, Industrial e Agrícola de Nova Friburgo, que reúne diferentes setores produtivos e acompanha tendências capazes de impactar o desenvolvimento econômico da cidade.
De acordo com a leitura macro do mercado de Nova Friburgo, a população atual gira em torno de 200 mil habitantes, acima da média das cidades comparáveis, apresentando crescimento populacional forte (TGCA 3,46%), puxado majoritariamente por migração, não por crescimento vegetativo. Quanto à distribuição de renda, os dados apontam que é relativamente equilibrada (Gini 0,515), porém com renda média familiar baixa (R$ 6.650). Em linhas gerais, trata-se de uma economia concentrada em comércio e serviços (≈50% do PIB), com indústria restrita e dependência relevante da administração pública. A partir de tal cenário, a leitura estratégica indica que a cidade cresce, atrai pessoas e mantém estabilidade social, mas no momento não se revela um mercado de renda alta massificada.
Quanto ao perfil real da demanda habitacional, a coleta de informações desenha que o comprador em potencial concentra-se majoritariamente entre a parcela de 62,6% da população que está entre 25 e 59 anos (Gerações Y e X), na fase ativa de compra, upgrade e formação familiar. Observou-se ainda que 58,4% dos domicílios têm 1 ou 2 moradores, configurando forte demanda por unidades compactas e funcionais. Quase ⅓ (31,7%) dos domicílios estão em déficit imobiliário (alugados ou cedidos), ao passo que 64,3% são próprios e quitados, compondo o público natural para upgrade ou investimento. A esse respeito, a leitura estratégica indica a existência de uma demanda dupla, tanto para a aquisição da primeira moradia (déficit), quanto para upgrade de quem já mora bem, mas quer localização, conforto ou status.
De acordo com a radiografia do mercado, renda e capacidade de compra representam um ponto crítico, refletindo um cenário de expressiva concentração no qual 63,8% da população está no padrão econômico; 25,2% no padrão standard; e apenas ~4,7% se enquadram em médio / médio-alto / alto A, não sendo observável predominância territorial de renda alta (AA ou AAA). Contudo, a mesma pesquisa enfatiza um dado-chave: apesar da base econômica forte, os padrões Médio, Médio/Alto e Alto A apresentam absorção “muito alta” quando ofertados corretamente.
No que diz respeito à oferta atual (concorrência real), o mercado de usados (ofertas de terceiros) contabilizou 849 imóveis ativos no 2º trimestre de 2025, com forte concentração em 2 e 3 quartos, de 51 a 150 m². Também verificou-se absorção muito alta nos padrões econômico, standard, médio, médio/alto e alto A. Por outro lado, padrões alto AA e AAA não funcionaram bem, praticamente inexistentes ou sem liquidez.
Em tal contexto, os apontamentos sugerem que o produto mais seguro para Nova Friburgo na atualidade seria empreendimento vertical, padrão Standard a Médio, com 2 dormitórios como carro-chefe mas algumas unidades de 3 dormitórios (famílias em upgrade); e plantas entre 55 e 75 m². O ticket-alvo situa-se em ~R$ 420 mil (Standard) e ~R$ 620 mil (Médio), com condomínio eficiente (baixo custo fixo) e lazer enxuto, mas percebido (ex: espaço gourmet, academia compacta).
A mesma base informativa sugere como bom produto de oportunidade (mais margem, mais risco controlado) empreendimento para padrões Médio / Médio-Alto bem posicionado, com localização muito clara (centralidade real); diferencial arquitetônico ou de vista; plantas inteligentes, não grandes; ticket entre R$ 790 mil e R$ 1,0 milhão e comunicação voltada para status + conforto + financiamento viável. O contexto atual, contudo, não recomenda o investimento em empreendimentos Luxo AA / AAA, com plantas grandes e sem diferencial.
Nesse contexto, o acompanhamento das transformações do mercado imobiliário também integra a agenda de debates promovida pela Associação Comercial, Industrial e Agrícola de Nova Friburgo. Ao reunir empresários de diferentes setores produtivos, a entidade atua como espaço de diálogo sobre os fatores que influenciam o desenvolvimento econômico da cidade. Entre eles, a dinâmica da construção civil, o planejamento urbano e as condições para novos investimentos. A leitura atenta desses movimentos permite não apenas compreender as tendências do setor, mas também identificar oportunidades e desafios para o crescimento sustentável de Nova Friburgo nos próximos anos.
